عند البحث عن عقار فعال من حيث التكلفة، غالبًا ما يتم ذكر مصطلح "أرض البناء". لا يستطيع العديد من الأطراف المهتمة تخيل أي شيء حيال ذلك. سنشرح لك ما هي أرض البناء المتوقعة وكيف تختلف عن أرض البناء الكلاسيكي.
التعريف
يصف مصطلح الأرض المتوقعة للبناء مساحة خاصة من الأرض داخل المجتمع. هذه هي قطع الأراضي المعروضة للتطوير المستقبلي دون تاريخ محدد للاستخدام. وهي تستند إلى خطط استخدام الأراضي المستخدمة داخل المجتمع.وفقًا للمادة 5 الفقرة الثانية من قانون التقييم العقاري (ImmoWertV)، من المحتمل جدًا توقع التطوير على هذه العقارات في المستقبل. يتم تحديد التوقيت حصرا من قبل المجتمع. ولهذا السبب، غالبًا ما تكون تكاليف العقارات أقل بكثير من تكاليف المواقع المماثلة. ومع ذلك، فإن العديد من الأطراف المهتمة تقرر عدم بناء الأراضي لأنه لا يوجد ضمان بشأن ما إذا كان التطوير سيكون ممكنا في غضون عامين أو اثني عشر عاما.
ملاحظة:
الأرض التي تم التخطيط لتطويرها بالفعل ولكن لم يتم تطويرها بشكل مباشر بعد يتم تصنيفها على أنها أرض غير مكتملة. إنها توفر وقت انتظار للتطوير أقصر بكثير من بناء العقارات المنتظرة، ولكنها تكلف أكثر.
أرض البناء المتوقعة
لكي تتمكن من استخدام أراضي البناء المتوقعة، يجب أولاً ترقيتها إلى أرض بناء من قبل البلدية.وهذا يعتمد على عوامل مختلفة. والعامل الحاسم هنا هو قرار البلدية بالتنازل عن العقار المعني كأرض للبناء. اعتمادًا على الموقع وخطة التطوير للمجتمع، يمكن أن يصل وقت الانتظار إلى عدة سنوات أو حتى عقود. وليس لك أي تأثير على ذلك، حتى لو كنت مشتري العقار. ومن المهم أيضًا أن يتم إعلان المنطقة رسميًا كمنطقة بحيث يمكن استخدامها وفقًا لخطط استخدام الأراضي. إذا تم توسيع العقار، فإن الخطوة الأخيرة مفقودة: التطوير. عادةً ما يجب استيفاء النقاط التالية:
- الماء
- مياه الصرف الصحي
- كهرباء
- الاتصال بالهاتف والانترنت
- ممكن مواسير غاز
مشاريع البناء المحتملة
قبل أن يتم استخدام أرض البناء بشكل صحيح، يجب أن تكون واضحًا بشأن مشاريع البناء الممكنة فعليًا.كما سبق أن أوضحنا، يجب أولاً تسجيل العقار المعني كأرض بناء من قبل البلدية. لا يُسمح لك ببناء أي شيء مسبقًا. بمجرد أن يتم البناء على العقار، يصبح مناسبًا لمشاريع البناء النموذجية:
- منزل فردي أو متعدد الأسر
- بيوت السجل
- فيلات المدينة
- مبنى الشركة
- منزل حديقة بمساحة معينة (عادة 24 م²)
- بيوت العطلات
هذه مجرد مجموعة صغيرة من مشاريع البناء التي يمكنك التخطيط لها لأراضي البناء المستقبلية. كما أن هناك مشاريع بناء غير مناسبة لهذه العقارات. وتشمل هذه في المقام الأول الحدائق المخصصة، وكذلك المناطق التي لا تحتوي على مبنى والمصممة للبيئة الطبيعية. وبما أن هذا النوع من التخطيط لا يتوافق في كثير من الأحيان مع خطط استخدام الأراضي البلدية، فهو غير مناسب لمشاريع البناء هذه.تشمل الأمثلة الأخرى:
- أحواض الصيد الخاصة
- مسابح طبيعية
- مؤامرات لمراقبة الحيوانات
- المشاريع الحراجية والزراعية
ملاحظة:
لم يعد من الممكن استخدام الأراضي المخصصة للبناء للأغراض الزراعية والحرجية إلا إذا قامت البلدية بتغيير نوع العقار لاحقًا. وفي هذه الحالة، فهي أرض صالحة للزراعة ولم يعد من الممكن استخدامها كأرض بناء.
الأسئلة الشائعة
من سيغطي تكاليف تطوير المنطقة؟
تكاليف التطوير عادة ما تتحملها البلدية ومشتري المنطقة. يجب أن تغطي البلدية ما لا يقل عن عشرة بالمائة من التكاليف، على الرغم من أن هذا الرقم قد يكون أعلى حسب اللوائح المحلية.
هل هناك ضريبة عقارية سنوية على الأرض المبنية؟
نعم. لا يهم ما إذا كان من الممكن البناء على العقار خلال سنة أو خمس سنوات. ضريبة الأملاك مستحقة سنويا. وبما أن أرض البناء المتوقعة ليست أرض زراعية أو حرجية، فيجب أن تتوقع معدل التقييم B. وهذا له حد أعلى يصل إلى 1,050 بالمائة. يتم تحديد النسبة الدقيقة بشكل مستقل من قبل كل بلدية.
لماذا يصعب في كثير من الأحيان الحصول على تمويل البناء لمثل هذه الأراضي؟
وهذا بسبب وقت الانتظار حتى يصبح العقار جاهزًا للتطوير. حتى يتم ترقية أرض البناء إلى عقار قابل للبناء، فإن ذلك يمثل خطرًا على العديد من البنوك والممولين، ولهذا السبب، سيتعين عليك في معظم الحالات استثمار رأس المال إذا كنت تضع عينك على عقار معين.
