غالبًا ما يكون البناؤون مقيدين في تحقيق منزل أحلامهم من خلال لوائح البناء الخاصة بقطعة أرض، الأمر الذي قد يكون بدوره في غير صالح بناء بائعي الأراضي. يعد الامتثال للحد الأدنى من المسافات المقررة قانونًا للعقارات المجاورة أو الالتزام بالحد الأقصى لمساحة البناء اعتمادًا على مساحة العقار مجرد مثالين محتملين للمشاكل. في ظل ظروف معينة، يمكن أن يكون الحل هو توحيد أحمال البناء للعقارات المجاورة.
حمل مبنى الجمعية – التعريف
كما يوحي المصطلح، فهو في المقام الأول نوع من الاتحاد بين خاصيتين أو أكثر.ولكي تكون هذه "متحدة" ، يجب أن تكون ممتلكات متجاورة. يتضمن عبء بناء التوحيد معاملة عقارين متجاورين أو أكثر كعقار واحد في قانون البناء. يتطلب عبء البناء المشترك عمومًا سببًا لقانون البناء.
مع عبء بناء التوحيد، على سبيل المثال، يتم إزالة حدود الملكية بين العقارات المجاورة المعنية. يتضمن حمل بناء الارتباط دائمًا ما يسمى "خاصية الخدمة" واحدة على الأقل. هذا أو مالك العقار لديه التزام بموجب القانون العام تجاه سلطة البناء المسؤولة بحل حدود ممتلكاته مع عقار مجاور. وهذا يعني أن العقار المجاور يصبح ما يسمى بالجزء “المسيطر” ولا يجب مراعاة حدود الجوار في قضايا قانون البناء.
علاقات الملكية في حالة توحيد حمل المبنى
لا يتأثر هيكل ملكية العقارات الفردية بعبء بناء الجمعيات.وهذا يعني أن كل مالك عقار مشارك يحتفظ بحقوق ملكيته لممتلكاته إلى الحد الذي تم تسجيله فيه في السجل العقاري قبل رسوم بناء الجمعية. لا يتم تسجيل عبء بناء الجمعية في السجل العقاري. كما لن يكون هناك أي تغيير في مجال الضرائب.
استخدام أعباء بناء الجمعيات
مثال 1
يمتلك السيد ماير منزلًا لعائلتين على أرضه حيث تقع الشقق بجوار بعضها البعض ولكل منها مدخل خاص بها. سيتم الآن بيع جانب واحد بما في ذلك الممتلكات الموجودة على الجانب. تقسيم الملكية يجعل هذا ممكنا من الناحية النظرية. ولكن نظرًا لأن المنزل لا يقع في وسط العقار، فإن الجزء الخاص به من العقار سيكون أصغر بكثير.
ينص قانون البناء على أن مساحة البناء لنصف منزله أكبر من حجم العقار المتبقي. وبالتالي فإن تقسيم الممتلكات لن يكون ممكنا في هذه الحالة.ومع ذلك، إذا تم تقديم طلب لعبء بناء التوحيد والموافقة عليه في نفس الوقت الذي يتم فيه تقسيم العقار، فإن العقار يظل يعتبر واحدًا لأنظمة البناء حتى بعد التقسيم. بصفته مالك العقار، يحصل مشتري المنزل بانتظام على قيد السجل العقاري.
مثال 2
يمكن لابن السيدة شميدت شراء العقار المجاور لمنزل والدته بسعر رخيص. لكي يتمكن من تحقيق خطة منزل أحلامه، عليه أن يبني بالقرب من خط الملكية لملكية والدته. ليس هناك أي اعتراض على ذلك، لكن سلطة البناء لديها اعتراضات، لأنه باعتباره البناء ملزم قانونًا بالحفاظ على الحد الأدنى من المسافة إلى حدود ملكية العقارات المجاورة. هنا يمكن لوالدته الآن أن تمنح سلطة البناء الالتزام بتطبيق عبء بناء مشترك. وبهذه الطريقة تذيب الأم الحد الفاصل بين العقارين ولم يعد على الابن أن يأخذ ذلك بعين الاعتبار عند البناء.
مثال 3
اشترى زوجان صديقان قطعتين من الأرض واحدة خلف الأخرى ويرغبان في البناء عليهما. لا يوجد وصول من الشارع للتطوير إلى العقار الخلفي. وهذا يعني أن الكابلات لا يمكنها الوصول إلى الخاصية الخلفية إلا عبر الخاصية الأمامية. هنا يمكن للزوجين الاتفاق على ما يسمى بحق الارتفاق، والذي ينص بشكل قانوني ودائم على النقل الهيكلي للعقار الأول. ومن أجل توفير التكاليف، يقرر أصحاب العقارات الجدد الجمع بين البناء. ويصبح العقاران عقارا واحدا بالمعنى القانوني للبناء. ونتيجة لذلك، يجب تطوير الممتلكات الأمامية فقط. يمكن الآن ربط الخاصية الخلفية بهذا.
التطبيق
لا يمكن تقديم معلومات ملزمة كقاعدة عامة فيما يتعلق بطلب عبء بناء الجمعيات، حيث قد يكون لدى الولايات الفيدرالية الفردية متطلبات مختلفة.وبناء على ذلك، فإن المعلومات التالية في بعض النقاط تكون بمثابة دليل فقط. قبل تقديم الطلب ينصح بالحصول على معلومات دقيقة عن الجهة المسؤولة.
المسؤولية
يمكن التقديم على حمل بناء مشترك عن طريق الجهة المسؤولة عن البناء أو هيئة الإشراف على البناء في البلدية.
مقدم الطلب
يمكن لأي من أصحاب العقارات المعنيين تقديم الطلب. عادةً ما يكون كل من يقدم الطلب هو مستلم فاتورة الرسوم المتكبدة.
وفي كل الأحوال يجب على مالك العقار الذي عقاره “مرهون” أن يشير إلى جاهزية البناء بتوقيعه على استمارة منفصلة. في المصطلحات الفنية يشار إلى هذا باسم "مقاول البناء". في بعض المدن/الدول، بعد أن يقدم العميل الطلب، تتم دعوة مقاول البناء إلى موعد شخصي من أجل تقديم التوقيع والتمكن من المصادقة عليه مباشرة.إذا كان مقاول البناء يعيش بعيدًا، فيمكن إجراء التوقيع في سلطة البناء القريبة من المنزل والتصديق عليه هناك. وبدلاً من ذلك، يمكن أيضًا تصديق التوقيع من قبل كاتب العدل.
المستندات/المستندات المطلوب تقديمها
- نموذج الطلب مكتمل وموقع
- إقرار أحمال البناء من مقاول البناء مع شهادة التوقيع
- مستخرج السجل العقاري الحالي لجميع العقارات المعنية (يجب ألا يزيد عمره عن ثلاثة أشهر)
- مستخلصات مساحية لجميع العقارات المعنية
- مخطط الموقع في خمس نسخ مع تحديد وأبعاد مساحة العقار المراد تحميله
- اعتمادًا على هيئة البناء، قد تكون هناك حاجة إلى نموذج منفصل لتحمل التكلفة للرسوم الناتجة
- إذا كان عقار تجاري أو جمعوي يجب تقديم مستخرجات السجل التجاري أو الجمعوي
عملية التحرير
إذا توفرت جميع المستندات والتوقيعات اللازمة، ستبدأ هيئة الإشراف على البناء في ما يسمى بعملية ترخيص البناء. يمكن أن يختلف وقت المعالجة بشكل كبير اعتمادًا على حجم العمل والحالات الفردية. في المتوسط، يمكن توقع وقت المعالجة ما بين أربعة وستة أسابيع.
إذا تمت الموافقة على الطلب، سيتم القيد في سجل أعباء البناء ويصبح أعباء بناء الجمعية ملزماً قانوناً.
التكاليف
اعتمادًا على البلدية أو الجهد الإداري أو القيمة الاقتصادية أو فوائد البناء الأخرى، عادةً ما يتم تجميع التكاليف معًا بشكل فردي. وهي تتراوح بين 60 يورو و 500 يورو. يستحق استرداد الرسوم أيضًا إذا غيّر مقاول البناء رأيه بعد تقديم الطلب ولم يوقع على إقرار رهن البناء. من الممكن طلب معلومات مكتوبة حول الإدخالات في سجل أعباء البناء.هنا مرة أخرى هناك رسوم مستحقة تتراوح بين 15 و50 يورو.
نصيحة:
سيتم إرسال نتيجة إجراء تصريح البناء إلى مقدم الطلب كتابيًا وسيتم إرسال الإدخال في سجل عبء البناء على الأقل إلى سلطة البناء كتابيًا. وهذا بالفعل ملزم وعبء البناء الخاص بالجمعية ملزم قانونًا، لذا لا يلزم إثبات إضافي من سجل أعباء البناء.
عبء بناء الجمعية في حالة الإرث أو البيع
إذا حدث تغيير في ملكية العقار الذي دخل التزام جمعية الملكية عليه عن طريق البيع أو الميراث، فسيظل هذا الأمر غير متأثر ويستمر في الوجود. وذلك لحماية مالك العقار "المهيمن". والمقصود بذلك منع الجار من الاضطرار إلى هدم منزله أو أجزاء منه في أسوأ الأحوال إذا كان الالتزام سينتهي إذا تم بناؤه عبر حدود العقار (السابق).
حذف عبء بناء الجمعية
إذا تم تسجيل عبء بناء جمعية على عقار واحد أو أكثر، فيمكن حذفه بشروط معينة. يجب استيفاء المتطلبات التالية:
- لن يتم تنفيذ البناء المخطط له في الأصل (تم إزالة السبب)
- ليس هناك مصلحة عامة في الإبقاء على عبء بناء الجمعية
- يجب الحصول على موافقة الجهة المسؤولة عن الإشراف على المبنى
التأثير على قيمة العقار
نظرًا لوجود خاصيتين على الأقل في حمل بناء مشترك، فهذا يعني عادةً أن هناك عيبًا لجزء واحد وميزة للجزء الآخر. ويتميز العقار “المسيطر” بأنه يستفيد من فصل حدود العقار عن العقار المجاور.ويمكن أن تكون النتيجة زيادة في قيمة العقار.
العقار المسجل عليه عبء بناء يفقد حقه في الفصل الواضح عن العقار المجاور. من المحتمل أن يؤدي ذلك إلى تقليل قيمة العقار.
اعتمادًا على الحالة الفردية والتطور، لا يحدث دائمًا انخفاض في القيمة. يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن حمل البناء الموحد يوفر مرونة أكبر في التطوير، وهو ما لن يكون ممكنًا بدون اتفاقية قانون البناء هذه. يمكن تحديد ما إذا كان يمكن توقع انخفاض أو زيادة في قيمة الممتلكات وإلى أي مدى باستخدام خبير وتقرير مناظر.
