يمكن أن تكون هناك أسباب مختلفة للرغبة في تقسيم العقار: سواء كان ذلك بسبب تخطيط منزل شبه منفصل، أو تقسيم الأراضي، أو توفير أرض بناء للأطفال البالغين، أو لأن العقار ببساطة كبير جدًا ويتطلب الكثير صيانة. يمكن إجراء القسمة بالقياس أو بدونه. الدليل يبين كل ما يجب مراعاته عند تقسيم الممتلكات.
موافقة
في جميع الولايات الفيدرالية تقريبًا، لا يلزم الحصول على موافقة البلدية لتقسيم الممتلكات. الاستثناءات هي ساكسونيا السفلى وشمال الراين وستفاليا إذا كان الأمر يتعلق بعقار مطور أو تصريح بناء له.سواء مع أو بدون تصريح التقسيم المطلوب، يجب دائمًا الالتزام بأنظمة البناء المقررة. وينطبق هذا، على سبيل المثال، على الالتزام بالحد الأدنى للمسافات وخطط التنمية. تقدم سلطة البناء و/أو العقارات التابعة للبلدية المسؤولة التي يقع فيها العقار معلومات مفصلة.
أنواع القسم
هناك نوعان من التقسيم:
القسم المثالي
يتم التقسيم المثالي بدون قياس العقار. وهذا لا يعني عدم إجراء القياس. إنه يعمل ببساطة دون تحديد الحدود ووضع الحدود/وضع علامات على الحدود. يتم تنظيم التقسيم دون قياس من قبل كاتب العدل. يتم إدخال التقسيم المثالي في السجل العقاري. يتم تنفيذ هذا النوع من التقسيم بشكل أساسي لتوفير المال وعندما لا يرغب الطرفان في الحصول على بضعة أمتار مربعة أكثر أو أقل.
متطلبات القسمة المثالية
يشترط استيفاء واحد على الأقل من المتطلبات التالية للتمكن من القسمة بدون قياس:
- يتم رسم الحدود "من حجر إلى حجر" ، على سبيل المثال في منزل شبه منفصل
- حصص الملكية المتساوية، كما يمكن أن يحدث، على سبيل المثال، عند حل مجتمع الميراث
- تم إجراء مقايسة تقسيم في السابق وإيداعها في مكتب التسجيل العقاري دون حدوث تغيير في ملكية العقار
التقسيم الحقيقي
في حالة التقسيم الحقيقي، يجب إجراء القياس بواسطة مساح معترف به ومعين من قبل الجمهور. ويتم توفير ذلك بناءً على طلب من هيئة المسح المسؤولة أو يمكن تكليفه بشكل مستقل. يتم ترسيم حدود الملكية لجميع المناطق الفرعية.يمكن وضع علامات الحدود عند الطلب. يتم تقديم نتائج القياس ونقاط الحدود إلى مكتب السجل العقاري كدليل ويتم تخزينها هناك. يتم إنشاء أوراق تسجيل الأراضي الجديدة لجميع الأجزاء المقاسة مع مالكي العقارات (الجدد) المعنيين. يتم "استبدال" قيد سجل الأراضي القديم للعقار غير المقسم ببيانات المسح والحدود الجديدة.
التكاليف
سعر تقسيم القسيمة بدون أو مع المسح يعتمد على مساحة العقار المراد تقسيمه وقيمة الأرض. إذا كانت مساحة العقار المراد تقسيمه 850 مترًا مربعًا وكانت قيمة الأرض القياسية 23 يورو لكل متر مربع، فإن تكلفة قياس التقسيم تكون في المتوسط 900 يورو أعلى من تكلفة ما يسمى بالسبر دون قياس التقسيم. وبالتالي تصبح ضريبة المبيعات ورسوم تسجيل الأراضي أكثر تكلفة بسبب ارتفاع حسابات التكلفة. في هذا المثال، تتم مقارنة حساب التكلفة الذي يزيد قليلاً عن 2700 يورو بما يزيد قليلاً عن 1300 يورو بدون قياس القسمة.قد تختلف الأسعار حسب البلدية.
عادةً ما يكون مالك العقار مسؤولاً عن تغطية تكاليف التقسيم. من الممكن إبرام اتفاقيات خاصة بشأن تقاسم التكاليف أو تحمل التكلفة الإجمالية مع المالك (الجديد) للعقار المراد تقسيمه.
التقديم إذا كانت الموافقة مطلوبة
إذا كان سيتم تقسيم عقار يخضع لمتطلبات تصريح، فيجب تقديم طلب كتابي غير رسمي إلى سلطة المدينة المسؤولة. يجب تقديم الطلب من قبل مالك العقار أو المشتري. كقاعدة عامة، يمكن للمساحين العامين وكتاب العدل أيضًا تقديم الطلب نيابة عن مالك العقار أو المشتري. مطلوب توكيل قانوني ملزم لأطراف ثالثة لتقديم الطلب.
محتوى التطبيق
تنظم المادة 13 من قانون نماذج البناء محتوى الطلب والمستندات المطلوبة. وتشمل هذه
- اسم وعنوان مقدم الطلب أو مالك العقار المراد تقسيمه
- رقم الشارع والمنزل الخاص بالعقار
- اسم العقار
- ورقة تسجيل الأراضي
- السجل العقاري مع المنطقة والأرض ورقم القطعة
- خريطة العقار في ثلاث نسخ مع حدود العقار الحالية، والعقار الذي سيتم تقسيمه والحدود المستقبلية
- معلومات عن التطويرات القائمة والقيمة السوقية للعقار المراد تقسيمه والغرض من التقسيم
نصيحة:
التأكد من أن جميع المعلومات صحيحة وكاملة ومن تقديم جميع المستندات/المستندات المطلوبة. في المتوسط، وقت المعالجة هو ثلاثة أسابيع. إذا تم تقديم معلومات/مستندات غير صحيحة أو غير كاملة، فسيتم تمديد وقت المعالجة وفقًا لذلك.
تصريح التقسيم مرفوض
إذا رفضت سلطة البناء تقسيم العقار، فإن الخطوة التالية هي الذهاب إلى المحكمة إذا لم يكن من الممكن قبول الرفض.
تقسيم الممتلكات المعتمد
إذا تمت الموافقة على قطعة أرض من قبل سلطة البناء، فيجب إجراء القياس. قبل تقديم نتائج القياس إلى مكتب تسجيل الأراضي مع تصريح التقسيم، يُنصح بإجراء المزيد من الترتيبات مسبقًا.
الارتفاق
لا تنس حقوق الملاك الأفراد التي يجب منحها بموجب المادة 1018 من القانون المدني، مثل حقوق الطريق أو المرور. وفي الوقت نفسه، يمكن تحديد التنازل عن الحقوق. وهذا ينطوي على رهن ممتلكات الجيران. وهذا ينظم، على سبيل المثال، الاستخدام (المشترك)، مثل مد أنابيب المياه أو تخزين الأغراض في العقار المجاور.
نصيحة:
يجب بشكل عام تسجيل جميع الاتفاقيات مثل حق الارتفاق والتنازل عن الحقوق كتابيًا ويجب أن تكون جزءًا من كل اتفاقية تقسيم/شراء. بهذه الطريقة يمكن تجنب الخلافات اللاحقة.
حقوق الطريق والمرور
الارتفاق الأساسي هو حقوق الطريق والمرور. خاصة إذا كان العقار المقسم يقع في الصف الثاني ولا يمكن الوصول إليه مباشرة سيرًا على الأقدام أو بالسيارة. عند تقسيم عقار، يجب تنظيم المسار/الوصول الذي سيتم منحه. التعويض عن الاستخدام و/أو المشاركة في تكاليف صيانة المسارات/طرق الوصول أمر منطقي.
تكاليف حقوق الطريق والمرور
يجب تحديد مبلغ تكاليف حقوق الطريق والمرور على أساس كثافة الاستخدام.يمكن تضمين الاستخدام الخاص أو التجاري في الحساب هنا. إذا لم يتفق الطرفان، يمكن تحديد التكاليف من قبل خبير.
قيد تسجيل الأراضي
إذا تم منح حق المرور و/أو حق المرور على عقار مجاور، فيجب إدخال ذلك في ورقة السجل العقاري للعقار المرهق. موافقة المالك شرط أساسي للدخول في السجل العقاري. إذا كانت حقوق المرور والمرور متاحة لمكتب التسجيل العقاري عند إنشاء أوراق تسجيل الأراضي الجديدة، فإن الجهد الإداري يكون أقل وتكون التكاليف بشكل عام أقل من الإدخالات اللاحقة.
نصيحة:
لا ينبغي أن تكون مساحة الممرات والممرات واسعة جدًا، لأن ذلك قد يؤدي إلى انخفاض القيمة إذا تم بيع العقار بحق ارتفاق مسجل. لا يؤدي تغيير الملكية إلى إنهاء حق المرور أو حق المرور.
طلب المساعدة
السلطة الألمانية، واللوائح القانونية، واللوائح المنفصلة و/أو الاستثنائية والفقرات التي لا تعد ولا تحصى، لا تجعل من السهل على المواطنين العاديين إيجاد طريقهم. قد يكون الخطأ غير المقصود كافيًا لعدم الموافقة على المشروع أو ظهور صعوبات قانونية مع مالكي العقارات الجدد. يُنصح بطلب المساعدة من مساح أو محامٍ/كاتب عدل متخصص في قانون العقارات والبناء. في كثير من الحالات، يمكن للدعم المختص توفير المال والوقت والأعصاب.
